国庆这几天，楼市的消息确实一条接着一条，成交在涨，售楼处有人排队，中介的朋友圈一天能发八条，整个成交数据确实是有点夸张的，至于真还是假的，得要自己去辨真伪了。可开发商把折扣收回来，这一点也是真实的不得了。 是有开发商把折扣收回去了，原本1%到3%的优惠，说没就没了，连个招呼都不打。 还有房东那头，原先挂了半年都肯往下让的，这几天把价格牌又收上去一截，说先租着，等市场缓过来再看。 说实在话，这几件事摆在一起，确实挺像要沸腾的样子，可我看着看着，总觉得这里头缺了一样东西。 1、先把这组数据是怎么数的说清 网上传得最广的那个数，是北京国庆前六天二手房成交了3800套，整个假期有望冲上5000套，广州深圳那边传出来的口径也差不多，都在往上走。 可你要是去翻官方的网签口径，会发现前两天的数只有两位数，加起来四十来套，跟3800差着两个数量级！ 差在哪儿呢，一个数的是认购，一个是网签，现场签了意向就算成交，网签还得走流程慢个一两天，假期里录入本来就少，节后集中回补又是常事，所以这几天的数字只能当气氛看，不能当账算。 很多时候我们得要看真实的数据，另外有很多东西原本就是慢了一点点的流程的，压的天数才是最根本的市场价值所在。 成交确实比前几个月热，这一点我是认的，只是热的程度还没到能直接读成涨的地步，也远没到能拿它去推明年。 2、开发商收回折扣，读的是他手里的牌 这次收回折扣的，基本上集中在央企和国企的项目上，民营房企敢明着涨价的，几乎没有。 克而瑞那边讲得很直接，市场上说的涨价，绝大多数是把前面的折扣收回来，实实在在调报价的只是极少数，这一句把整件事的分量说清了。 上海易居的严跃进也说了同一层意思，这更像是把原有的折扣取消掉，价格大体上还在一个稳字上。 那折扣为什么要收，中信证券算过一笔账，核心城市新房的开发成本，整体的开发成本出现了一个很大幅度的提升，这点应该没有什么人察觉得到这个变化吧。 现在的售价已经贴着成本线了，再往下让，开发商就要亏本，所以收回折扣更像是他手里没牌可打了。 我一个在顺德做家电配件的大专同学，国庆专门跑去看房，看中那个盘把优惠收了，他反倒站住没下手，说想再看两个月，更多的都是市场的考验情况 换句话来说，收回折扣证明的是卖方不想再便宜卖了，这跟买方抢着要买，中间压根是两码事。 3、房东手里的牌，跟开发商不一样 房东手里没有折扣这个工具，他能调的只有一样东西，就是降不降、降多少。 北京海淀、上海静安、深圳南山那批优质次新，议价空间从去年的一成左右，收窄到了三到五个点，房东这回是咬住了不放！ 这个动作跟开发商收折扣是一回事，房东也算明白自己不该再让了。 可远郊那头完全是反着来的，挂牌周期明显拉长，价格往下调了照样没什么人接。 至于把房子收回去改出租的，他其实是在算另一笔账，租金回报眼下的确比定存高一点，卖不掉就先收着租，反正空着也是空着。 毕竟把房子收回来，不代表这笔资产就消失了，他只是把现在卖换成了晚点再看，时间成本他自己扛着！ 4、真正在变的那条线，划在总价上 这个假期最刺眼的一组对照，是上海郊环外一个新盘推出两千多套，到头来只卖出去三百来套，去化率只有11.6%！ 同一天，闵行外环外一个楼盘，销售在电话里跟客户说，之前那批特价房收了，现在只剩正常折扣。 北京南五环也有一个盘，总房款打九折，车位从二十多万降到一万块，认购还白送五年物业费，力度比去年年底还大。 一套核心的理论，即便是一线城市的郊区，整体的市场价值都没办法保证真的能够稳住的，而是我们从多个维度去看待市场的一个变化。价值好与不好，并不是单纯的一两句话说得清楚的，而是看待市场的一个结局。 特别