最近这几天，我翻了不少日本不动产行业的数据，说实话，有个数字把我盯住了。 今年8月，东京23区二手公寓的成交单价，掉到了每平方米132.69万日元。同比跌幅0.3%。 0.3个点，搁平时谁当回事？但问题的关键是，这0.3%，是过去76个月里头一回出现同比下跌。 一个数据，撕开了东京楼市的遮羞布 六年零四个月。东京房价涨了六年零四个月，第一次往下走。 我觉得，你要问日本不动产圈的人，这0.3%意味着什么，大多数人心里都清楚：不是“跌了多少”的事，是“方向变了”的事。 更让人心里发毛的是成交量的数字，8月东京23区二手公寓成交量，只有1265套，同比暴跌20.6%。什么概念？买家少了五分之一。房子还在那儿挂着，但接盘的人，肉眼可见地在消失。 可你要是只看挂牌价，完全看不出任何“降温”的痕迹。东京23区二手房的挂牌价，同比居然还涨了21.8%。 这边成交价在跌，那边挂牌价在涨，这是什么画面？我给你翻译翻译，卖家还沉浸在“东京房价永远涨”的美梦里不肯醒，买家已经悄悄把钱包收回兜里了。 多空双方彻底撕裂，谁先低头谁输，那问题就来了。 东京房价这轮长达六年多的上涨，到底是被什么推起来的？现在开始松动了，又是因为什么？高市早苗上台之后搞的那些政策，到底是在救市，还是在亲手把“狼”放进来？ 咱们一层一层拆。 “放狼”的，不只是高市早苗一个人 不少人把东京房价的拐点，简单归结为高市早苗政府收紧外国人购房政策。说实话，这个归因，我觉得太简单了。 先看一个数字。2025年东京23区新房市场，海外买家整体占比只有2.8%。中国台湾地区买家购入254套，中国大陆买家仅64套，占比低至0.35%。 这么点量，说他们能左右东京楼市大盘，那是不客观的。日本媒体自己也开始承认这一点了。 那真正的“狼”是谁？我认为，第一头狼，是日本央行。 9月18日，日本银行把政策利率从1.0%上调到了1.25%，31年来的最高水平。 而距离上一次加息，才隔了三个月。过去十年，东京房价的上涨，说到底是“异次元宽松”喂出来的，钱太便宜了。 便宜到什么程度？0.3%、0.4%的房贷浮动利率，贷款一亿日元，每月还的钱跟租房差不多。 现在呢？日本约八成房贷选择浮动利率，利率跟着央行政策走。 商业银行的浮动利率已经升到了1.195%，10年固定利率达到3.63%。按1亿日元贷款、35年周期算，光25个基点的加息，每月房贷就多掏约1.2万日元。 而这只是开始，瑞穗综合研究所的分析认为，日本央行可能在2027年前半段把政策利率加到1.75%左右，浮动利率可能升到1.95%。到那时候，35年的总还款额要多出将近800万日元。 这个负担，放在东京普通家庭身上，不是“有点压力”的事，是直接买不起的事，第二头狼，是高市早苗的政策组合拳。 10月1日，自民党外国人政策本部的项目团队向高市早苗提交了提言，明确要求抑制投机目的的公寓交易。首相的回应是：“政府将切实应对”。 提言的核心逻辑是不论日本人还是外国人，没有实际居住需求的投机交易，都应该被限制。 与此同时，从今年10月起，日本新购置物业强制申报国籍。国土交通省计划最快2027年度，对居住在日本境内的外国人公寓交易情况启动调查。 这些政策单独拎出来，力度都不算大，但叠在一起，信号就很明确了：日本政府在给楼市“去投资化”。 我说句可能不太中听的判断，高市早苗这一手，表面上是“限制外国人”，实际上打的是整个东京楼市的投资预期。 因为一旦市场形成“政策要打压”的共识，不用等到具体措施落地，投资客自己就先跑了，第三头狼，其实是最根本的是买不起了。 东京23区新房2025年度均价1.3784亿日元，都心六区已经超过2亿日元。今年7月更是夸张，东京23区新建公寓均价飙到2.652亿日元，同比暴涨96%。 一对东京夫妻，年收入加起来1500万日元已属高收入，面对2亿日元的房子，也只能干瞪眼。 瑞银9月发布的全球房地产泡沫指数里，东京排名全球第二，仅次于苏黎世，报告说得很直白：东京市中心一套60平米的公寓，售价已经超过普通技术工人10年的收入。 而且报告警告，融资成本如果再涨，房价修正的概率会进一步加大。 所以你看，“狼”不是一个人放出来的。央行加息、政策收紧、购买力见顶，三头狼同时出笼，东京楼市想不松动都难。 76个月首跌背后，藏着三个被忽略的真相 聊完了原因，我想说说几个我觉得被市场忽略了的细节，第一个真相：跌得最狠的，恰恰是最贵的地段。 8月份都心六区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）二手公寓均价1.8068亿日元，环比跌了0.7%，而且从4月高点算起，已经连续四个月小幅下滑。 这其实很符合楼市的一般规律，涨的时候，最好的地段先涨；调整的时候，也是价格最高的地方最先感到压力。因为越贵的房子，对利率和资金的敏感度越高。 过去几年靠杠杆撑起来的“亿房”，现在利